Tahliye Taahhüdüne Dayalı Taşınmazın Tahliyesi Sürecinde ne yapılması gerekir?

1. Adım: Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Varlığı ve Süre Şartı

Tahliye işlemlerinin başlatılabilmesi için öncelikle Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 hükmüne uygun geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmalıdır:

• "Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir." (TBK m. 352/1; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8302, K. 2023/167 ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8307, K. 2023/168 ).
• Taahhüdün kira ilişkisi kurulduktan ve kiralanan teslim edildikten sonra verilmiş olması şarttır. Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesinin (E. 2023/158, K. 2024/2325 ) belirttiği üzere: "Yazılı kira sözleşmesi kurulduktan ve kiracı kiralanana yerleştikten sonra verilen taahhüt geçerli olup kiracıyı bağlar." Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de (E. 2024/4052, K. 2025/1108 ): "Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir." değerlendirmesini yapmıştır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi (E. 2023/1966, K. 2024/2204 ) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi de (E. 2024/2187, K. 2024/1827 ) kiracının kiralananda otururken bu taahhüdü vermiş olması gerektiğini vurgulamıştır.
• Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren yasal bir aylık süre içinde takibe başlanması veya dava açılması zorunludur (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/2500, K. 2024/894 ; Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/6129, K. 2019/11471 ). İlk Derece Mahkemesi gerekçesinde dava açma süresi içinde gönderilen ihtar ile dava açma süresinin bir kira yılı kadar uzayabileceği değerlendirilmiş ve bu gerekçe Yargıtay 3. Hukuk Dairesince (E. 2024/1576, K. 2024/1942 ) onanmıştır. Taşınmazı sonradan edinen yeni malik de eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak takip yapabilir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/148, K. 2024/896 ).

2. Adım: İcra Dairesine Başvuru ve İlamsız Tahliye Takibinin Başlatılması

Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurur:

• Alacaklı, İİK m. 272 ve devamı maddeleri uyarınca ilamsız tahliye talebinde bulunur (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/2693, K. 2024/5602 ; İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/1567, K. 2024/2730 ).
• Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin (E. 2024/2187, K. 2024/1827 ) aktardığı üzere: "İİK’nun 272. maddesi hükmü gereğince, kiralayan, kira sözleşmesinin yazılı olması halinde, kira süresinin bitmesi nedeniyle, taşınmaz kiracısının tahliyesi için ilamsız icra takibi yapabilir. Bu takibin yapılabilmesi için, yazılı bir kira sözleşmesinin veya tahliye taahhüdünün bulunması, davanın mutlaka kiralayan tarafından taahhüt edilen tarihi izleyen (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Ayrıca, kira ilişkisi devam ederken, kiracı kiralananda oturur iken tahliye taahhüdü verilmiş olmalıdır."

3. Adım: Örnek 14 Tahliye Emrinin Düzenlenmesi ve Tebliği

İcra müdürlüğünce takip talebi üzerine borçluya ödeme emri değil, tahliye emri gönderilir:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2016/5095, K. 2016/4510 ): "İcra Dairesi tarafından İ.İ.K'nun 272 ve 273. maddeleri gereğince, yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda düzenlenmesi gerekli kiralananın 15 gün içerisinde tahliye ve teslimine ilişkin 14 nolu örnek tahliye emrinin davalıya tebliğ edilmesi gerekmektedir." tespitini yapmış; "Bu durumda davalıya tahliye emri gönderilmeden tahliye isteyemeyeceğinden Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru değildir." gerekçesiyle yerel mahkeme kararını bozmuştur. (Uygulamada "örnek 14 tahliye emri" olarak anılmaktadır; Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi, E. 2023/98, K. 2024/2379 ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, E. 2023/2252, K. 2024/2626 ).
• Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin (E. 2023/4131, K. 2024/2067 ) aktardığı İİK m. 272 metnine göre tahliye emrinde kiracıya taşınmazın "on beş gün içinde tahliye ve teslimini" gerçekleştirmesi, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi emredilir.

4. Adım: Kiracının Tutumu ve İtiraz Süreci

Tahliye emrinin tebliğinden sonra iki ihtimal ortaya çıkar:

• İtiraz edilmemesi hâli: Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez veya sürelerden feragat ederek takibi kesinleştirirse tahliye kesinleşir (Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi, E. 2022/2084, K. 2025/684 ).
• İtiraz edilmesi hâli: Kiracının yedi gün içinde itiraz etmesi durumunda takip durur. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin (E. 2023/4131, K. 2024/2067 ) ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesinin (E. 2023/1966, K. 2024/2204 ) belirttiği üzere: "Davalının söz konusu itirazı üzerine takip durmuştur."

5. Adım: İtirazın Hükümden Düşürülmesi (İtirazın Kaldırılması veya İptali)

Takibin durması üzerine kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar taahhüdün niteliğine ve kiracının itiraz gerekçesine göre şekillenir:

A. İcra Hukuk Mahkemesinden İtirazın Kaldırılması Talebi

Takip dayanağı belge resmi nitelikte veya imzası ikrar edilmişse alacaklı icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir:

• İİK m. 275/2 uyarınca; tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş ya da ikrar olunmuş bir belgeye dayanıyorsa ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvette bir belge gösteremezse itiraz kaldırılır (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/306, K. 2024/488 ; İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/776, K. 2024/2981 ).
• Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2019/6129, K. 2019/11471 ) ve Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesine (E. 2023/158, K. 2024/2325 ) göre kiracının adi yazılı taahhütteki "imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir"; kiracı kiranın uzatıldığını ancak "aynı kuvvet ve mahiyette bir belge ile ispat edebilir". Ödeme dekontu bu nitelikte bir belge olarak kabul edilmemiştir (İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/148, K. 2024/896 ).
• İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesinin (E. 2024/1567, K. 2024/2730 ) belirttiği üzere: "Kiracı adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzayı ve tarihi açıkça ikrar etmiş veya imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça inkar etmemiş (ve bu nedenle imzayı ve tarihi ikrar etmiş sayılır) ise, kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (m. 275, II)."
• Kiracı noterlikçe tasdik edilmemiş adi yazılı belgedeki imzaya veya düzenleme/tahliye tarihine açıkça itiraz ederse uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden icra mahkemesinden tahliye istenemez; bu durumda itirazın kaldırılması talebi reddedilir (İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/333, K. 2024/176 ; Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2023/4131, K. 2024/2067 ).

B. Mahkemede İtirazın İptali ve Tahliye Davası Açılması

Kiracının itirazı üzerine genel mahkemede itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi davası açılabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8302, K. 2023/167 ; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/8307, K. 2023/168 ; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, E. 2023/2252, K. 2024/2626 ). Bu davada davalının savunmasını yazılı ve kesin delillerle ispatlaması gerekir; aksi hâlde itirazın iptaline, takibin devamına ve tahliyeye karar verilir.

6. Adım: Tahliyenin İcra Dairesince Gerçekleştirilmesi

İtirazın kaldırılmasına veya itirazın iptali ile tahliyeye karar verilip takip kesinleştikten sonra fiilî tahliye aşamasına geçilir:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin (E. 2010/3939, K. 2010/6784 ) vurguladığı üzere: "Tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılan icra takibine itiraz üzerine itirazın kaldırılmasına karar verilmesi yeterli olup, ayrıca tahliye kararı verilmesi gerekmemektedir." "Zira itirazın kaldırılmasına karar verildikten sonra İ.İ.K.'nun 273. maddesi uyarınca tahliyeyi icra müdürlüğü gerçekleştirecektir".